大量優質地塊入市 北京土地出讓金今年超1900億

  事實上,2014年北京市全年土地出讓金已經創下了新的曆史紀錄。截至目前,北京2014年已經成交140宗用地,土地出讓金合計1911.4億元,超越去年,創曆史新高。2013年,北京土地出讓金為1821.8億元。


  土地出讓金創新高


  在目前北京市國土局掛出的經營性用地中,僅有豐台區樊家村3號零售商業用地將在12月30日出讓,其餘地塊出讓時間將在2015年。樊家村3號地起價5.5億元。與此同時,年內已經沒有工業用地出讓。至此,2014年北京土地市場將在樊家村3號地出讓後正式收官。樊家村3號地若順利成交,北京全年土地出讓金預計在1920億元上下。


  對此,中原地產首席分析師張大偉分析認為,北京土地市場在2014年創造了多項紀錄,其中總成交額、住宅用地成交額(1311億元)均創新高,住宅土地的均樓麵價高達14557元/平米,環比2013年的9616元/平米上漲了51%。


  而與之相比,商業金融類用地的樓麵價卻由去年的9596元/平方米下降至8491元/平方米,下跌約11.5%。


  “去年土地市場的火熱一直傳導到了今年。”亞豪機構市場總監郭毅也向記者表示,“由於去年樓市的火熱,不少房企手中積攢了大量資金,同時土地緊缺。而這造成了今年上半年土地市場競爭激烈,溢價率普遍較高,這也是促成今年北京土地市場數據超去年的原因之一。”


  記者根據北京市土地整理儲備中心公開資料統計,僅今年前四個月,北京市土地出讓金就已經達到了1055億元,占目前北京市土地出讓金總額的55%。


  搶地與流拍並行


  事實上,2014年的土地市場由於受到政策、市場、土地供應等多重因素的衝擊,並不複2013年時全年火熱的場麵,經曆了諸多起伏。年初土地市場高價地頻出,中間卻斷頓百日,孫河高價地兩度流拍。雖然到目前為止土地市場成交已超越去年總量,卻無法掩飾今年下半年土地市場的疲態。


  有不少業內人士分析認為,今年的土地市場之所以成交金額較高,其主要原因還是由於大量優質地塊的集中入市。比如年初由泰禾拿下的西局地塊以及9月份入市的石景山劉娘府地塊都引發了多家房企的激烈爭奪。而一度被暫緩入市、直到8月份才最終出讓的華嘉胡同地塊,更是以74.6億元的總價、近9.7萬元/平方米的樓麵價成為今年北京土地市場上的地王。


  不過,還值得注意的是,並非所有優質土地都遭到哄搶,在樓市成交最冷清的三季度,土地市場上更是流拍連連。原本被眾多開發商看好的孫河板塊就在今年迎來戲劇性反轉,7月份,孫河區域K地塊起始樓麵價3.5萬元/平方米,創北京起拍價紀錄,不過該地塊最後因無人競價而流拍;戲劇性的是,此地塊在今年9月自降身價再次掛出時,仍未能如期迎來買家。而除孫河“準地王”外,還有其他一些地塊如位於房山區長溝鎮地塊同樣也遭遇流拍。


  對此,有業內人士表示,今年的土地流拍多發生於三季度,當時樓市成交慘淡,“去庫存化”是房企的主要任務,而大手筆的拿地無疑會加重其資金使用成本,是造成多塊地最終流拍的主要原因。


  隨著9月底一係列信貸新政的出台,北京的土地市場又有了明顯的升溫。不少房企在新政出台之後都重新開始關注土地市場,並積極準備拿地。泰禾集團(000732,股吧)品牌總監沈力男也在接受采訪時向記者直言,“新政的出台可以說讓房企們又聞到了春天的氣息。”


  記者觀察發現,自“9·30限貸新政”提出後,北京土地市場相比9月已經有了明顯升溫。10月13日至28日,半個月的時間內,共有10宗土地成功出讓,土地出讓金達197.8億元。相比9月份的96.93億元,環比增長率超過100%。張大偉指出,未來一線城市的土地價格還將繼續高位運行。“相比三四線城市看得見的風險,房企更加紮堆一線城市,這種情況下,一線城市土地市場的競爭激烈不可避免。”


  ■ 聚焦


  “巨無霸”地塊起價超70億元


  2015年的土地市場或將高調開場。南四環外白盆窯村地塊起價超過70億元,預計在明年1月7日出讓。2014年,北京僅有西城區華嘉胡同地塊成交價超過70億元。目前,根據記者了解,包括萬科在內,多家房企都在關注白盆窯地塊。


  總價門檻將考驗房企實力


  南四環外的白盆窯地塊,位於南四環外郭公莊板塊,往西一兩公裏就是京投萬科西華府項目,以及中海九號公館。


  從市場需求角度看,在中海、京投和萬科相繼進入後,郭公莊板塊已經成為北京樓市的一大熱點。亞豪機構的統計數據顯示,截至12月20日,京投萬科西華府項目2014年實現銷售29.52億元,名列北京各大住宅項目第二位。


  盡管白盆窯地塊區位優勢明顯,但對於房企來說想收入麾下並不容易。地塊大、總價也高,資金門檻將是房企首要麵對的問題。


  該地塊起始總價為70.7億元。即使溢價率隻有20%,成交總價也將超過84億元。北京一家房企總經理告訴記者,由於資金成本的壓力,一家房企單獨拿地的可能性不大,或者極少數房企才會選擇獨立作戰,更大的可能性是大房企們組成聯合體拿地,分散資金壓力和市場風險。


  利潤預期有限


  白盆窯地塊規劃建築麵積約41.9萬平方米,其中需配建16.33萬平方米的限價房和12.26萬平方米的自住型商品房,前者銷售限價為1.7萬元/平方米,後者銷售限價為2.9萬元/平方米。這也意味著白盆窯地塊將配建目前北京最貴的自住商品房。


  除配建限價房、自住房外,再扣除6880平方米的教育設施,白盆窯地塊剩餘可供銷售的普通商品房最多12.6萬平方米。商品住宅部分容積率為2.8,這在業內人士看來,製約了白盆窯地塊未來的住宅屬性,很難開發為較高端的低密住宅,未來大體上是剛需剛改產品。“限價房部分肯定是虧錢的,自住房能略有盈餘。整體利潤空間有限。”一房企總經理對記者表示。




公司簡介
——
雲南亚游集团工程谘詢有限公司成立於2010年,是經雲南省住房和城鄉建設廳批準的乙級工程造價谘詢、乙級招標代理、財政部批準的政府采購代理為一體的綜合谘詢服務機構,為社會提供專業的技術谘詢服務,谘詢服務實踐涉及城市軌道交通、石化、鐵路、水利、電力、公路、房建、市政、園林等各工程領域。
聯係方式
——
         25394980@qq.com
         0871-67168011
         雲南省昆明市五華區龍泉路雲大教工小區17幢3單元602號

工程實例
——